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房地产相关知识
第一节
一、 置业顾问
1、 什么是置业顾问？
指具较强的房地产理论和能为置业者提供咨询，解决置业者疑难问题，帮助其科学置业并设计置业的可行性方案的专业人才。
2、 置业顾问的第一步：进入角色，揣摩心理。
3、 房地产经纪人：为买卖双方提供拟定合同的信息，机会、场所并收取佣金的个人或机构。
4、 评价物业的相关内容：位置（地段）、建筑时间、结构、户型、配套设施、交通、售房人目的、装修、过户产生的税费和相关政策，以及公司的流程。

一、 房地产
房产和地产的总称
1、 土地：地球表面及其上下一定范围内的空间，我国的土地属国家和集体所有。
房地产还指的是土地及其地上的建筑物、定着物，定着物是指与土地和建筑不能分割或分割后会造成其建筑物的功能下降。
2、 房地产的区位、实物、权益。
区位：即通常说的地段，衡量区位的好坏：（1）交通时间距离；（2）交通路线距离；（3）空间直线距离；
权益：指所有权，即占有处分、收益权等（相对房产）土地只有使用权
（1） 抵押权：是指抵押人以其合法的房地产以不能转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。债务人不履行债务时抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款先偿还。
（2） 典权：承典人支付典价，占有出典人房地产而拥有的使用、收益的权利。
另外还有采光权、相邻权。
3、 房地产的特性
（1） 不可移动性；（2）保值增值性；（3）独一无二性；（4）数量有限性；（5）相互影响性；（6）易受限制性；（7）耐久性；
4、 土地使用年限：一般情况如下
（1） 纯居住用地70年；（2）商业、旅游、娱乐用地40年；（3）工业、综合或其他用地50年。
5、 土地的类型有：
（1） 生地：未形成建设用地条件的农地、荒地
（2） 毛地：即将过行旧城改造须拆迁后方可使用的土地。
（3） 熟地：已形成建设用地条件的土地，通常指达到“三通一平”或“七通一平”。
第三节
一、 购二手房和新商品房的区别：
二手房：1、实物感观；2、环境；3、产权；4、交房时间；5、价格；6、省事。
商品房：1、户型好；2、科技含量高；3、首期款压力小；4、使用年限长；5、升值空间大；6、拆迁风险小；7、心理感觉好。
二、 房地产业
房地产业投资、开发、经营管理服务的行业。
1、 投资开发：（1）土地开发；（2）旧城改造；（3）新建
2、 服务：（1）中介，即咨询、估评、经纪（居间、代理、行纪），其中代理费用最高限为3%。咨询：为当事人提供法律、法规、技术服务的专业询问。
三、 法制建设。
宪法——法律——行政法规——部门规章——地方性法规——规范性文件。
目前我国的房地产法有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡建设规划法》。
四、 房地产市场
市场：商品交换关系的总和。
房地产市场分级
一级是国家将土地转让或划拨；二级是增量房的交易；三级是存量房的交易
五、 房地产市场的调查
1、 供给的调查
（1） 区域供给的调查；（2）未来供给情况的调查；（3）竞争楼盘的情况调查；（4）存量房楼盘空置率的调查
2、 需求的调查
（1） 消费性调查；（2）投资性调查
3、 价格的调查：调查的方法：（1）问卷法；（2）座谈法；（3）观察法；（4）实地问询法
第四节
一、 房屋的拆迁
就是取得房屋拆迁许可证的拆迁人将拆迁地上的房屋或附着物拆迁
1、 拆迁人：取得拆迁许可证的单位
2、 被拆迁人：房屋的所有权人
3、 补偿标准：以市场价
4、 补偿方式：（1）产权兑换。（2）货币安置。
5、 户头房的拆迁：（1）还承租人相应一套户头房。（2）由承租人将该房买断产权，再实行相等价值的补偿。
6、 抵押房的拆迁：补偿货币；先还抵押权人再给抵押人。
7、 所有权人不明：经过公证后再行补偿
8、 临时建筑按剩余期限补偿，违章建筑不补偿。
二、 拆迁纠纷处理
1、 由拆迁人的上级单位房管局行政裁决。
2、 当事人依法向人民法院起诉
3、 强制拆迁（经行政主管部门不能处理，不能解决），强制拆迁应举行听证会。
三、 拆迁范围确定，拆迁公告标示后，拆迁范围内的单位和个人不得从事以下活动：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）不得进行房屋交易
四、 法律知识
自然人、公民
1、 具有完全民事行为能力的人，18岁以上，或16~18岁之间的具有自行经济来源的人。
2、 限制民事行为能力的人：精神病人、囚犯等
3、 无民事行为能力的人：未成年人
4、 法人：（1）依法成立，注册企业（2）有一定的财产资金；（3）有组织式的机构；（4）能完全承担发事行为能力的合法公民
五、 住房定金、订金
1、 在合法、公平自愿的前提下达成买卖协议，如交定金不买该房，定金不退；如出卖人不卖该房，应双倍返还定金给买房人。
2、 定金的额度最高不得超过成交价的20%，最低无规定。
3、 订金只能代表诚意金（一般按协议约定的办法处理）
六、 名词解释
1、 房屋的开间：房屋的宽度
2、 进深：长度
3、 层高：高度
4、 建面：套内面积+公摊
5、 套面：使用面积+套内分隔墙面积+1/2山墙（外墙）面积
6、 房屋的类型：（1）商品房（2）房改房（3）经济适用房（4）公房（5）私房
7、 用地性质：规划用地的使用功能
8、 用地红线：经过规划行政主管部门批准，标定的用地界线。用地红线范围内的土地面积为用地面积
9、 容积率=总建面/建筑用地面
10、 建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积
11、 绿地率=绿地面积/总用地面积
12、 绿化率=总绿化面积/建筑用地面积
13、 居住密度=居住面积/居住用地面积
14、 楼面地价=土地单价/容积率
15、 建筑限高：以女儿墙的高度为准（有坡层顶的以1/2坡屋顶高度为准）
16、 得房率=居住面积/建筑面积
17、 总建筑面积=地上建面+地下建面+公共建面
建筑密度又称为“建筑覆盖率”
第3、 公积金贷款的条件和对象：
（1） 具有贵阳市常住城镇户口
（2） 住房公积金已按规定及时、足额、连续存入住管中心公积金专户一年以上
（3） 有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力
（4） 已交住房总款30%以上的付款证明（收据）
（5） 具有完全民事行为能力
（6） 同意用本人所购住房作为抵押，或者银行认可的有价证券作为抵押
4、 公积金贷款所需的资料：
（1） 借款人身份证、户口或婚姻证明
（2） 收入证明
（3） 公积金缴交一年以上的证明
（4） 购房合同二份（商品房）、商品房预售许可证或注册证复印件
（5） 30%以上的首期购房款收据复印件
（6） 产权证的复印件（二手房）
（7） 抵押贷款申请表
（8） 单位贷款申请报告附个人书面贷款申请
5、 贷款的额度=夫妻月交公积金总额×35%×12（月）×贷款年限
其中：
（1） 放款额度不能超过能贷的二倍
（2） 不能超过房款的70%
（3） 不得超过退休年限，即男性：年龄+贷款年限≤65，女性：年龄+贷款年限≤60。